Neubauwohnungsmarkt in München schrumpft – Mietdruck bleibt hoch

Wenig Neubau und hohe Kaufpreise treiben die Mieten weiter nach oben

Der Markt für neu gebaute Wohnungen bleibt in diesem Jahr deutlich unter dem historischen Durchschnitt. Nach Hochrechnungen von Aigner Immobilien Research dürften bis Ende 2025 rund 1 470 neu entstandene Wohneinheiten verkauft worden sein, das sind 41 % weniger als das zehnjährige Mittel von 2 509 Verkäufen. Insgesamt werden für 2025 etwa 10 500 Wohnungstransaktionen auf dem Münchner Markt erwartet, Neubau macht davon nur rund 14 % aus statt durchschnittlich 25 %.

Die Folge ist eine Konzentration auf Bestandswohnungen, deren Preise sich flexibler an veränderte Bedingungen anpassen. Im Neubausegment dagegen bleiben Angebotspreise hoch, und die Zahl fertiger Projekte ist knapp. Banken finanzieren Bauträger nach wie vor sehr restriktiv, sodass zu wenige neue Projekte in die Pipeline gelangen. Dieser Teufelskreis hemmt neue Initiativen, erhöht Kaufpreise und wirkt langfristig auf die Mietentwicklung.

Die Konsequenz für Mieter ist klar: Wenig Angebot bei hohen Kaufpreisen schafft Druck auf die Mieten. Aigner Immobilien Research ermittelt aktuell durchschnittliche Angebotsmieten bei Neuverträgen von rund 26 € pro Quadratmeter im Neubau und 22,60 € pro Quadratmeter im Bestand. Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, warnt vor anhaltendem Mietanstieg und sieht politische Eingriffe wie Preisdeckel oder Mietpreisbremsen als wenig hilfreiche Dauerlösung.

Ausblick

Für 2026 ist mit einer Fortsetzung dieser Dynamik zu rechnen, solange Finanzierung und Projektpipeline nicht deutlich anziehen. Marktbeobachter und Planer müssen sich auf einen engen Neubausektor einstellen, was die Belastung für Mieter in der Stadt weiter erhöhen dürfte. Lokal werden Verhandlungen über Neubauförderung, Bodenpolitik und Finanzierungsbedingungen an Bedeutung gewinnen.

München, 15. Dezember 2025