Getrennte Wege 2026: Münchens Aufschwung und die Belastungsprobe der B‑Städte

Marktspaltung bestimmt das Immobilienjahr 2026

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt zu Jahresbeginn ein klares Bild: Während die Nachfrage in der bayerischen Landeshauptstadt wieder anzieht, ringen viele B‑Standorte mit einer tiefen Bewertungsdifferenz. Die Erholung ist selektiv und von strukturellen Knappheiten geprägt.

Wohnpreise ziehen in der Landeshauptstadt an

In München haben die Kaufpreise nach den Korrekturjahren deutlich Boden gutgemacht. Aktuelle Marktdaten verzeichnen durchschnittliche Hauspreise oberhalb von 9000 Euro pro Quadratmeter, Eigentumswohnungen notieren wieder jenseits der 8200‑Euro‑Marke. Treibende Kraft ist der starke Rückgang beim Neubau: Für 2026 werden bundesweit nur rund 175 000 fertiggestellte Wohnungen erwartet, ein historisch geringer Wert. Diese Angebotsknappheit verschärft in München den Konkurrenzdruck auf Bestandsimmobilien, sodass Investoren höhere Preise trotz der intensiven Belastung akzeptieren, weil das Leerstandsrisiko als sehr gering eingeschätzt wird.

Zweiklassengesellschaft in B‑Städten

In Städten wie Leipzig, Nürnberg und Dresden zeigt sich ein gespaltenes Bild. Spitzenlagen bleiben gefragt und bieten attraktive Renditen, während Randlagen und ältere Bestände unter Druck geraten. Energieeffizienz ist ein zentraler Bewertungsfaktor: Unsanierte Wohnungen werden im Schnitt mit Abschlägen von rund 650 Euro pro Quadratmeter gehandelt gegenüber modernen, sanierten Gebäuden. Daraus entsteht eine spürbare Zweiklassengesellschaft am Markt: Sanierte Objekte finden Käufer, für sanierungsbedürftige Bestände stockt der Handel, weil Modernisierungskosten viele Investoren abschrecken.

Mietentwicklung stützt Kaufpreise

Die Angebotsmieten steigen landesweit, in München erreichen sie jedoch eine neue Dimension. Durchschnittliche Angebotspreise liegen dort häufig über 20 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauerstbezügen werden teils mehr als 22 Euro verlangt. Diese Mietexplosion unterstützt die Kaufpreisentwicklung: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete bleibt trotz hoher Preise in München vergleichsweise stabil und mindert damit das Risiko für Kapitalanleger. In vielen B‑Städten steigen die Mieten zwar ebenfalls, aber nicht in dem Maße, dass sie die höheren Anschaffungskosten vollständig ausgleichen. Kapital fließt deshalb verstärkt in sichere Märkte mit hoher Liquidität.

Von Quantität zu Qualität

Die Hoffnung auf ein schnelles Zurückkehren zu den Bedingungen der 2010er Jahre hat sich nicht erfüllt. Analysten sehen 2026 als Jahr der Selektion: Qualität und Lage werden wichtiger als blinde Volumenstrategien. Große Portfoliodeals sind selten, stattdessen dominieren kleinteilige Transaktionen. Die aktuelle Kluft zwischen München und vielen B‑Standorten ist Ausdruck einer grundlegenden Neubewertung von Risiko und Liquidität.

Was Käufer und Eigentümer erwarten sollten

Für 2026 prognostizieren Marktbeobachter moderate weitere Anstiege in München von etwa 1,5 bis 3 Prozent pro Jahr. Der Einstieg bleibt teuer, das Verlustrisiko zugleich vergleichsweise gering. In B‑Städten entscheidet zunehmend die Mikrolage und die Energieeffizienz über den Werterhalt: Unsanierte Objekte könnten an Wert verlieren, während sorgfältig modernisierte Lagen Aufholpotenzial bieten. Pauschale Wertsteigerungen gehören der Vergangenheit an; erfolgreich sind jene Marktteilnehmer, die die Details und die energetische Substanz von Immobilien genau prüfen.

Für Vermieter und Eigentümer wird die regionale Differenzierung wichtiger denn je. Fundierte Mietspiegel und belastbare Vergleichsdaten helfen, formale Fehler bei Mieterhöhungen zu vermeiden und rechtssichere Entscheidungen zu treffen.

Ort der Beobachtung: München